Op-Ed: Οι πολιτικές στέγασης του Λος Άντζελες έχουν ωθήσει το Αμερικανικό Όνειρο απρόσιτο για πολλούς. Να πώς το διορθώνουμε.

Το 1983, όταν ήμουν μόλις ενός έτους, οι γονείς μου και εγώ φτάσαμε στο Λος Άντζελες ως πρόσφυγες. είχα την τύχη να βρω ένα προσιτό διαμέρισμα ενός υπνοδωματίου στο Δυτικό Λος Άντζελες, το οποίο επέτρεψε στους γονείς μου να ζήσουν κοντά στη δουλειά και μου επέτρεψε να φοιτήσω σε σπουδαία δημόσια σχολεία.

Με τα χρόνια, πολλοί έχουν φτάσει στο Λος Άντζελες κάτω από παρόμοιες συνθήκες. Αυτή η πόλη από καιρό πρόσφερε σε ανθρώπους από όλες τις γωνιές του κόσμου την ευκαιρία να κυνηγήσουν το μοναδικό τους αμερικανικό όνειρο. Αλλά στο σημερινό Λος Άντζελες, αυτά τα όνειρα συχνά φαίνονται να απομακρύνονται όλο και πιο μακριά. Αυτό είναι σε μεγάλο βαθμό αποτέλεσμα λανθασμένων πολιτικών δεκαετιών που έχουν συνωμοτήσει για να καταστήσουν τη στέγαση στο Λος Άντζελες, ειδικά στις περιοχές Westside και Mid-City της 5ης Περιφέρειας του Συμβουλίου, μεταξύ των πιο απρόσιτων γειτονιών της χώρας.

Μια αναλαμπή καλών ειδήσεων εν μέσω μιας στεγαστικής κρίσης


Άποψη του The Stanley που κοιτάζει βορειοδυτικά από τη λεωφόρο WilshireΣτούντιο One Eleven

Οι συνέπειες των λαθών των προηγούμενων ετών είναι τρομερές – και όλο και πιο ορατές. Η αύξηση των ενοικίων συντρίβει οικογένειες και ο αριθμός των ανθρώπων που βιώνουν έλλειψη στέγης στο Λος Άντζελες έχει διπλασιαστεί την τελευταία δεκαετία. Όσοι είναι αρκετά τυχεροί να λάβουν κουπόνια στέγασης μαραζώνουν στους δρόμους λόγω της έλλειψης διαθέσιμων κατοικιών. Εν τω μεταξύ, άλλοι 400.000 Αγγελένοι μένουν πίσω στο ενοίκιο τους και αντιμετωπίζουν ενδεχόμενη έξωση και πιθανή έλλειψη στέγης.

Αν και είναι δύσκολο να λυθεί ένα πρόβλημα που έχει εξελιχθεί κατά τη διάρκεια των δεκαετιών, ένας τομέας υπόσχεσης είναι το Πρόγραμμα Κινήτρων για Κοινότητες Προσανατολισμένες στη Διαμετακόμιση (TOC) του Λος Άντζελες. Το TOC, σε συνδυασμό με τα τέλη σύνδεσης, έχει αυξήσει τον ρυθμό κατασκευής οικονομικών κατοικιών κοντά σε κόμβους δημόσιας συγκοινωνίας. Ως αποτέλεσμα, το 97% των νέων πολυοικογενειακών έργων στο Λος Άντζελες περιλαμβάνουν επί τόπου, συμφωνημένη οικονομικά προσιτή στέγαση.

Ωστόσο, το TOC δεν είναι σχεδόν αντίδοτο στην οικονομική μας κρίση στέγασης. Δεν υπάρχει κεντρική βάση δεδομένων ή μητρώο για τους χαμηλού εισοδήματος Angelenos για να βρει αυτές τις προσιτές μονάδες. Το πρόγραμμα στερείται ισχυρής επιβολής για τον έλεγχο αυτών των μονάδων και την ανάληψη ευθύνης από τους ιδιοκτήτες ακινήτων. Ενώ παρέχει κίνητρα για προσιτές μονάδες για άτομα «εξαιρετικά χαμηλού εισοδήματος» (άτομα που κερδίζουν λιγότερα από 24.850 $ ετησίως ή μια τετραμελής οικογένεια που κερδίζει λιγότερα από 35.450 $), η TOC δεν παρέχει κίνητρα για την κατασκευή «πάνω από μέτρια» (ή «εργατικό δυναμικό»). ) στέγαση. Πάρα πολλοί Angelenos κερδίζουν πάρα πολλά για να πληρούν τις προϋποθέσεις για μονάδες «εξαιρετικά χαμηλού εισοδήματος», αλλά όχι αρκετά για να αντέξουν οικονομικά τις μονάδες με τιμή αγοράς που κατασκευάζονται σε αυτά τα έργα TOC. Η έλλειψη στέγασης εργατικού δυναμικού στην 5η Περιφέρεια αναγκάζει τους δασκάλους των δημόσιων σχολείων, τις νοσοκόμες και άλλους βασικούς εργαζόμενους σε μεγάλες μετακινήσεις από το αστικό περιθώριο, επιδεινώνοντας την κυκλοφοριακή συμφόρηση και την κλιματική μας κρίση.


Αποδοτική θέα νοτιοανατολικά από τη λεωφόρο PicoΕργαστήριο Αστικής Αρχιτεκτονικής

Ως μέλος του διοικητικού συμβουλίου ενός μη κερδοσκοπικού οργανισμού που εξελίσσεται σε προσιτές τιμές στέγαση για άτομα με ειδικές ανάγκες στην 5η Περιφέρεια, έχω δει από πρώτο χέρι το σπασμένο σύστημά μας. Παρά την παντελή έλλειψη αντιπολίτευσης, χρειάστηκαν χρόνια για να πλοηγηθεί η χρηματοδότηση, τα δικαιώματα και η άδεια στο λαβύρινθο τελικά ξεκίνημα φέτος σε μια κατασκευή κατοικιών ειδικών αναγκών 64 μονάδων που θα αντικαταστήσει τις εν πολλοίς κενές μονοώροφες εμπορικές βιτρίνες στη λεωφόρο Pico.

Η καλύτερη στεγαστική πολιτική ξεκινά με την επιβεβαίωση ότι η προσιτή, καθαρή και ασφαλής στέγαση είναι θεμελιώδες ανθρώπινο δικαίωμα. Η στέγαση δεν πρέπει να είναι κομματικό ζήτημα. Έχουμε καθήκον να μοιραστούμε αυτή την υπέροχη πόλη μεταξύ μας και να αντιστρέψουμε δεκαετίες φυλετικού διαχωρισμού, που συνέβαλε σε δεκαετίες οικονομικών, υγειονομικών, περιβαλλοντικών και εκπαιδευτικών ανισοτήτων σε γειτονιές που είχαν κόκκινη γραμμή στο παρελθόν.

Η καλύτερη στεγαστική πολιτική πρέπει επίσης να αξιοποιήσει το μετασχηματιστικό δυναμικό της δημόσιας συγκοινωνίας. Η άφιξη της Purple Line και τελικά της γραμμής Crenshaw/LAX στην 5η Περιφέρεια είναι μια αλλαγή παιχνιδιού που θα κάνει περιοχές, όπως το Beverly Grove, το Fairfax και το Miracle Mile, μεταξύ των καλύτερων συνδεδεμένων στην κομητεία του Λος Άντζελες. Η οικοδόμηση περισσότερων κατοικιών στους διαδρόμους διέλευσης μας είναι επιτακτική ανάγκη που θα δημιουργήσει δρόμους μεικτής χρήσης, θα ενεργοποιήσει περιοχές με χαμηλή απόδοση, θα αναζωογονήσει τις ταλαιπωρημένες μικρές επιχειρήσεις μας και θα αντιμετωπίσει την κλιματική κρίση μειώνοντας τα διανυόμενα μίλια με οχήματα.


Εναλλακτικές λύσεις βόρειας ευθυγράμμισης Crenshaw/LAX LineΜετρό

Άμεσα Δραστικά Βήματα για το Δημοτικό Συμβούλιο του Λος Άντζελες

Η καλύτερη στεγαστική πολιτική ξεκινά με τον εξορθολογισμό της μακρά και απαιτητική διαδικασία απόκτησης δικαιωμάτων και αδειών για στεγαστικά έργα, ιδιαίτερα οικονομικά οικονομικά έργα και έργα εργατικού δυναμικού. Κάτι τέτοιο θα μειώσει το κόστος μεταφοράς και το χαμηλό κόστος για τους κατασκευαστές και θα προσκαλέσει περισσότερες επενδύσεις μειώνοντας τον κίνδυνο και δημιουργώντας βεβαιότητα. Έργα με πιο προσιτές μονάδες και μονάδες εργατικού δυναμικού από αυτές που επιβάλλονται από τα μπόνους πυκνότητας θα πρέπει να προωθηθούν βιαστικά στο μπροστινό μέρος της γραμμής δικαιωμάτων και να προωθηθούν για να ολοκληρωθούν σε αυστηρά χρονοδιαγράμματα.

Το Λος Άντζελες πρέπει επίσης να εδραιώσει τη διαδικασία χρηματοδότησης για οικονομικά προσιτά στεγαστικά έργα. Γενικά, για τη χρηματοδότηση ενός single έργο, οι κατασκευαστές προσιτών κατοικιών πρέπει να εξασφαλίσουν πολλά επίπεδα της χρηματοδότησης (δηλ., από City, County, State και ομοσπονδιακές πηγές χρηματοδότησης, εκτός από τα τραπεζικά δάνεια). Το πλήθος των πηγών χρηματοδότησης καθιστά τα οικονομικά προσιτά στεγαστικά έργα δαπανηρά, δυσκίνητα και περίπλοκα στην κατασκευή. Όταν η χρηματοδότηση ενός έργου προέρχεται από μία μόνο πηγή, το χρονοδιάγραμμα κατασκευής μπορεί να μειωθεί στο μισό (κατά μέσο όρο, από πέντε έως επτά χρόνια σε δύο ή τρία χρόνια), μειώνοντας κατά πολύ το συνολικό κόστος και επεκτείνοντας την προσφορά οικονομικά προσιτών κατοικιών.

Το Λος Άντζελες θα πρέπει επίσης να μειώσει τα τέλη ανάπτυξης ως κίνητρο. Ένα από τα κύρια εμπόδια για την οικοδόμηση οικονομικά προσιτών κατοικιών στο Λος Άντζελες είναι ότι δεν είναι οικονομικά προσιτή. Εκτός από την επίσπευση αυτών των έργων, η πόλη μπορεί να δώσει κίνητρα στους χορηγούς έργων να συμπεριλάβουν περισσότερο από τον ελάχιστο αριθμό προσιτών μονάδων από ό,τι ορίζεται από τα προγράμματα μπόνους πυκνότητας, μειώνοντας ή ακόμα και παραιτώντας τα τέλη. Ο Δήμος θα πρέπει επίσης να παρέχει επιτακτικά κίνητρα για την ανάπτυξη κενών και ανεπαρκώς χρησιμοποιούμενων ακινήτων σε προσιτές κατοικίες και εργατικό δυναμικό.


Άποψη της λεκάνης του Λος Άντζελες από το πάρκο GriffithShutterstock / Gabriele Maltinti

Τέλος, το Λος Άντζελες πρέπει να ενημερώνει τακτικά τα απαρχαιωμένα κοινοτικά του σχέδια. Οι ενημερώσεις του κοινοτικού σχεδίου μπορούν να περιλαμβάνουν διατάξεις που υιοθετούν και αντικαθιστούν τις διατάξεις TOC με προγράμματα βάσης και μπόνους που είναι προσαρμοσμένα για κάθε κοινότητα. Το πρόσθετο ύψος και η πυκνότητα έχουν νόημα στις περισσότερες γειτονιές, αλλά όχι παντού. Νέα κοινοτικά σχέδια που θα επιτρέψουν περισσότερα υπουργικά, κατ’ εξαίρεση έργα θα αποφέρουν περισσότερη στέγαση σε όλα τα επίπεδα οικονομικής προσιτότητας και θα μας επιτρέψουν να διαχειριστούμε την πυκνότητα με έξυπνο τρόπο. Η ενσωμάτωση της ευρείας κοινοτικής συνεισφοράς ως μέρος της διαδικασίας ενημέρωσης του κοινοτικού σχεδίου θα μπορούσε να μετριάσει τη μετατόπιση που προκαλείται από το gentrification υποστηρίζοντας μακροπρόθεσμους ενοικιαστές πάνω από τα τρέχοντα προγράμματα βοήθειας ενοικιαστών. Η ενημέρωση των κοινοτικών σχεδίων θα συμβάλει επίσης στην αναβάθμιση της καταρρέουσας υποδομής μας και του εξαντλημένου πυροσβεστικού τμήματος. Νέα κοινοτικά σχέδια μπορούν επίσης να αντιμετωπίσουν κατά μέτωπο την κλιματική μας κρίση επιβάλλοντας σημαντικές επενδύσεις σε στέγες δέντρων, πάρκα τσέπης και αναβαθμίσεις στο σύστημα ύδρευσης μας.

Δεδομένης της αυξανόμενης πίεσης από το Σακραμέντο, το Λος Άντζελες πρέπει να προσφέρει περισσότερα καταλύματα γρηγορότερα. Πόλεις με μη συμμορφούμενα στοιχεία στέγασης αντιμετωπίζουν πιθανές δικαστικές διαφορές, πρόστιμα και απώλεια κρατικές και ομοσπονδιακές επιχορηγήσεις. Το πιο σημαντικό, οι δημοτικοί υπάλληλοι θα χάσει τον τοπικό έλεγχο των αποφάσεων στέγασης, καθώς το κράτος επιβάλλει λύσεις που ταιριάζουν σε όλους. Με την ψήφιση των SB9 και SB10, το κράτος έχει ήδη καταργήσει την ενιαία οικογενειακή ζώνη. Εάν δεν σημειωθεί γρήγορη πρόοδος, πιο δραματικές μεταρρυθμίσεις – όπως η επιβολή φόρου κενών θέσεων σε κατοικίες, μορατόριουμ στην κατασκευή κατοικιών με τιμή αγοράς και κατάργηση των συμφωνιών εργασίας έργων ή ελάχιστης στάθμευσης – θα είναι στον ορίζοντα.

Καμία ασημένια σφαίρα δεν θα αντιστρέψει κακή στεγαστική πολιτική δεκαετιών. Αλλά μπορούμε να βάλουμε τους εαυτούς μας στον σωστό δρόμο εκλέγοντας ηγέτες με προνοητικότητα που, από τη βιωμένη τους εμπειρία και την κοινοτική εργασία βάσης, καταλαβαίνουν ότι η στεγαστική μας κρίση έχει κάνει το Αμερικανικό Όνειρο απρόσιτο για μια γενιά Αγγελένων.

Ο Sam Yebri είναι μη κερδοσκοπικός ηγέτης, δικηγόρος, ιδιοκτήτης επιχείρησης και πρώην επίτροπος της πόλης του Λος Άντζελες, ο οποίος είναι υποψήφιος για το Δημοτικό Συμβούλιο του Λος Άντζελες για να εκπροσωπήσει την 5η Περιφέρεια. Η ιστοσελίδα του Sam είναι www.SamForLA.com.

Author: c5concepts

Leave a Reply

Your email address will not be published.